売却における買取と仲介の違い・それぞれの流れ

ここでは不動産売却をする際の買取と仲介という2つの方法と違いについて説明しています。

買取と仲介の不動産売却の流れ

不動産売却をする方法としては買取と仲介の2種類があります。買取とは不動産買取業者が物件を買い取ることで、仲介とは不動産仲介業者に物件の買主を見つけてもらうことです。

どちらも不動産会社に相談して対応してもらうのですが、大きく異なる点は買取の場合は買い手は不動産会社で、仲介の場合は一般の人が買い手となるということです。

不動産の売却というと仲介をイメージする人が多いかもしれませんが、不動産会社によっては買取に積極的なところもありますし、仲介で進めて買い手が見つからない場合に買取保証を行うところもあります。

ここで買取と仲介の売却までの流れを整理してみましょう。

不動産売却の前に

価格相場を知ることが。まずは国土交通省が公示している「地価公示」や「都道府県地価調査」「レインズ・マーケット・インフォメーション」や、住宅情報サイトや雑誌などで、近隣の物件がどの程度の価格で販売されているかを調査していきましょう。

自分で調査をし、価格の基準を把握してから、査定を依頼しましょう。その基準から大きく金額が上下する場合、慎重に見極める必要があります。

買取方式での不動産売却の流れ

査定依頼

買取対応をしている不動産会社に売却を検討している物件の査定を依頼します。

査定依頼で、買取結果の全てが決まるともいえます。手軽だからと一括査定などに飛びつくようなことはせず、知人の紹介や、口コミや評判などをもとに、信頼できそうな会社を、まず数社程度見つけましょう。有名な大企業が良いとは限りません。時間をかけて情報を収集することが大切です。


価格提示

不動産会社は相場価格や独自の調査などの結果を参考に買取価格を提示します。

その際、複数社から回答を得られると選択肢が増えますし、価格だけではなく、対応についてなど比較検討できるのでオススメです。価格提示が極端に他社よりも安い場合や高い場合には、しっかりと理由を聞くなど、慎重に買い取ってくれる不動産会社を決めましょう。


不動産売買契約

売主は不動産会社の提示した買取価格に納得したら不動産売買契約を結びます。事前に売買までのスケジュールを相談して準備した上で進められるので慌てることはありません。


決済・物件引き渡し

解約手続きが完了すると提示された査定価格に従って代金が支払われ、物件の引き渡しが行われます。

いきなり一括査定などを利用するのも考えものです。気軽ではありますが、トラブルも多く発生していることも事実です。会社の規模や知名度などに惑わされず、大切な不動産売却の仲介を依頼するわけですから、信頼できる会社を選んでください。

仲介方式での不動産売却の流れ

査定依頼

仲介対応をしている不動産会社に売却を検討している物件の査定を依頼します。


価格提示

不動産会社は相場価格や独自の調査などの結果を参考に売却予想価格を提示します。

数社に査定を依頼して、査定額を比較検討します。また、査定を依頼した会社から連絡が頻繁に入り始めます。「押しの強い、自信たっぷりの営業に圧倒されて依頼してしまった」という声も聞かれますが、ここは不動産売却において最も慎重にならなくてはいけない段階です。買取、仲介にかかわらず、いずれも価格だけではなく、会社の評判や実績、営業の人柄など総合して考えましょう。


媒介契約

価格や仲介手数料などその他の条件に納得したら媒介契約を結びます。

不動産売却を仲介してもらうにあたって、不動産会社に依頼する業務の内容や仲介手数料などを記した契約書類を取り交わすことで、明確にし、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐことにもなりますので、しっかりと確認しましょう。

媒介契約の種類
専属専任媒介契約

仲介を1社のみに依頼し、他社に依頼するのは禁止。売主が直接買主を探したという場合でも、必ず契約をした不動産会社を介さなければいけないというものです。

専任媒介契約

専属専任媒介契約とほぼ同じ契約内容なのですが、売主が直接買主を探したという場合は不動産会社を介することなく契約することができます。

これら専属専任媒介契約、専任媒介契約に関しては、依頼者、つまり売主に対する拘束力が強いため、契約期間や物件情報の公正な共有方法、業務処理状況の報告などに関する法規制があります。

一般媒介契約

複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる契約で、売主が直接買主を探したという場合にも、不動産会社を介することなく契約することができます。


広告・売却活動

委託された不動産会社は広告を出したりネットワークを駆使して買い手を探します。購入希望者が現れると内覧などを行って売却活動をします。

指定流通機構(レインズ)に物件を登録して他の不動産会社と情報を共有したり、不動産情報サイトや不動産情報誌などにも広く情報を公開します。


買受申込・交渉

物件を購入したい人から買受の申込みが入ります。不動産会社を通じて両者の価格交渉が行われます。

価格や、支払い方法、物件を引き渡すタイミングなどを確認します。そして問題がなければ不動産売買契約を結ぶ日時を決めます。


不動産売買契約

交渉の末、買主と売主が納得した金額で不動産売買契約が結ばれ売買が成立します。通常は契約時に買主から手付金が支払われます。

契約を一旦結ぶと、一方の都合で解除することはできません。契約後の解除については、売主、買主ともに例外が認められています。契約時は解除のことなど考えられないと思うかもしれませんが、万が一の場合のことも想定しておかなければなりません。事前に不動産会社にも確認しておきましょう。


残金決済

物件の引き渡しと同時に残金の決済が行われ不動産の売却が完了します。

物件の引き渡し

不動産売却は残金決済までで終了するのですが、物件を引き渡すまでは終わりになりません。

まず、住宅ローンが残っている場合には金融機関に解約の申し出をして、抵当権を抹消しましょう。ローンを解約するるには残金を支払う必要がありますが、買主から受け取った不動産売却の代金で充当するというのが一般的です。

買主立ち合いのもと、最終確認をして問題がなければ引き渡しです。税務申告も忘れないようにしましょう。

どちらを選べばよい?買取と仲介のメリット・デメリット

買取と仲介のどちらかを選ぶかは売主の希望や事情によって変わります。正しい判断するためにはどの点が違うのか、それぞれのメリット・デメリットを押さえておく必要があります。

買取 仲介
メリット ・仲介手数料がかからない
・査定価格=売却価格なので明確
・売却まで時間がかからない
・引越しなど売却スケジュールを決めやすい
・原則、瑕疵担保責任は免除される
・確実に売却できる
・高く売却できる可能性がある
デメリット ・買取価格が安くなりがち ・仲介手数料がかかる
・売却価格が最後までわからない
・売却スケジュールが立てにくい
・売主に瑕疵担保責任がある
・買主が見つからず売却できないこともある

こうして整理してみると買取の方がメリットが多いことがわかります。なぜ仲介の方が一般的かと言うと、買取りより高く売却できる可能性があるからです。あまり時間に制限がなく、じっくり売却をしたいという場合はおそらく仲介を選ぶでしょう。

しかしさらに冷静に考えると仲介の場合は買い手がつかなければ、どんなに査定額が高くても売れないというリスクがあることに注意しなければなりません。

買取の場合、不動産会社に売却リスクがあるため査定額は低め(適正価格)に設定されることが多いですが、仲介の場合も長期間売却できなかったり買い手から値下げを要求されることもあるので、常に高く売れるとは限りません。

「買取のデメリット」から見えてくること

買取のデメリットは、買取価格が安くなる傾向にあるというものでしたが、なぜなのでしょうか。

買取と仲介後の違い

まず、買取と仲介後の違いを考えてみましょう。仲介の場合は、買主が住むために購入することがほとんどです。そのため、物件を購入する際に必要な費用のほかは、買主によって異なります。どの程度のリノベーションやリフォームを行うかは買主次第です。

一方で、買取の場合には不動産会社が物件を購入後、リノベーションやリフォームをして、物件の価値を高めてから売却します。

そのため、購入した価格に加えて、これらリノベーションやリフォームにかかった費用、粗利、不動産会社が金融機関などから融資を受けた場合には、その事務手数料などを差し引いた額で買取金額を査定しています。不動産会社としては、できる限り元の買取価格は抑えたいところです。

また、不動産会社としては、買取の場合には不動産仲介手数料を請求できないので、その分も差し引いた査定額を提示してくるという場合が多いです。

買取価格は、仲介価格の2割〜3割安いというのがおよその相場です。

ただし、不動産会社が「欲しい」と思う土地である場合は状況が変わってくることもあります。例えば、200坪以上のまとまった土地が、需要の多い地域にあるというような場合には、不動産会社はマンションや分譲住宅建設地として買取たいと考えますので、価格を通常の買取価格の基準よりもあげてくれるということもあるようです。

仮に住宅付きの土地だったとしても、住宅は解体して新たな建物を建設します。(その際には逆に住宅の解体に掛かる費用を差し引いた金額になります)要は土地がある地域と広さ、駅からのアクセス、周辺環境などによってニーズが変わってきますので、買取価格も異なってくる場合があるのです。

事実、場所によっては「土地を売りませんか?」「○○地区の土地求む!」「高額買取実施中」などという不動産会社のチラシが頻繁にポスティングされて困るという声をよく聞きます。不動産会社側も、買取たい土地は常にリサーチして営業しているのです。

買取に不向きな物件とは

一方、新築や築年数の浅い一戸建てやマンション、分割のできないような狭い土地などは、あまり良い条件で買取ってもらえないどころか、買取を断られる場合もあります。

不動産会社としては、できるだけ買取価格を抑えて購入したうえで、リノベーションやリフォームをすることで価値を上げ、少しでも高額で売却ことで利益をあげたいと考えているのです。それが新築や築年数が浅い物件ではリノベーションやリフォームなどは必要ないという場合が多いので、仲介を選択した方が高額で買取ってもらえるという傾向があります。

藤沢エリアで物件の買い取りを頼める不動産会社

売却方法の決め方

相続不動産や任意整理などの事情であまり売却に時間をかけられないという場合は、迷わず買取を選ぶことになると考えられますが、時間に余裕がある場合は買取か仲介か迷うところです。

すでに説明したとおり仲介の場合は査定価格=買取価格でないということを考えた上で検討するのがよいでしょう。

もちろんどんな場合でも買取の方がよいということはありません。重要なことは買取の査定価格が適性かどうかです。時間を急ぐあまりに足元を見られると失敗することになります。

買取業者は転売を前提としていますから、すぐに高く売却できると考えれば査定も高くなりますし、売れないと判断されれば低くなります。

物件の価値を判断するのは様々な尺度があります。相手が大手の不動産会社でも地域の特性をよく知らないと評価は低くなることもありますし、物件の魅力を見出してもらえれば中小不動産会社でも高く買取ってもらえることがあります。

自分なりに相場を調べて、仲介でも買取でも査定額が適性かどうかの判断基準を設けるのも良いでしょう。

仲介は販売開始して売れずに放置されて結局価格が下落することが多いため、仲介手数料なども考慮するとそこまで買取での売却価格に差がないとも言えます。結論としては、つまりケースバイケースなのです。売却を検討する際には、ケースごとにご自身に合った売却方法を選んでください。