藤沢【北部】の
おすすめ不動産会社
『湘南ハウジング』
藤沢【南部】の
おすすめ不動産会社
『湘南レーベル』
湘南ハウジング
公式サイト≫
湘南レーベル
公式サイト≫

おすすめの理由は?→藤沢市の不動産売却マップ

  

売却前に知っておきたい不動産売却にかかる税金とは?

不動産の売却で発生する税金とは?

不動産を売却すると、譲渡所得税が発生することがあります。課税対象には土地だけでなく借地権や耕作権などの土地の上に存在する権利、海外に所在する土地や建物も含まれます。不動産売却にかかる税金とは一体どんなものがあるのでしょうか。

不動産売却にかかる税金は、5つあります。

  1. 譲渡税
  2. 印紙税
  3. 登録免許税
  4. 消費税
  5. 固定資産税

1:譲渡税

不動産を売却して得た利益を「譲渡所得」といいます。

そして譲渡所得から特別控除などを差し引いた「課税譲渡所得」にかかる税金、つまり所得税・住民税・復興所得税の総称を「譲渡所得税」と言います。

不動産の売却利益が多いほど、譲渡所得に対する税金は増加し、不動産の所有年数が5年超えているかによって税率も異なるため、計算が複雑であるとされています。

また、譲渡所得税は分離課税なので、確定申告時には他の所得などとは別々で計算しなければいけません。

そのため、会社員の方でも譲渡所得税がある場合個人で確定申告を行う必要があります。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算は先に以下のものを算出する必要があります。

譲渡所得は以下の計算式で求められます。

譲渡所得=不動産の売却価格-(取得費用+譲渡費用)

この計算結果がマイナスになる場合は税金がかかりません。

取得費用とは購入代金や購入手数料にその後の設備費と改良費等を加えた合計金額です。

購入時の仲介手数料や税金(登録免許税、印紙税など)や増改築費用も取得費用に含まれます。

また、取得費を計算する際に減価償却分を購入額から差し引くのを忘れてはいけません。

減価償却とは、建物のように期間の経過とともに価値が減少する固定資産を、毎年一定額や一定の割合で分割して費用にする事です。

減価償却費=取得価額×0.9×償却率×経過年数

たとえば2,000万円で買ったマンションを15年後に売却する場合、償却率は0.046

2,000万円×0.9×0.046×15=1,242万円

取得費=2,000万円-1,242万円=758万円

譲渡費用は不動産売却にかかった費用であり、含まれる費用は以下の通りです。

譲渡所得税は以下の方法で算出できます。

譲渡所得税 = 譲渡所得×税率

不動産を売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下なら短期譲渡所得となり、税率は39.63%となります。

5年以上だと長期譲渡所得となり、税率は20.315%と約1/2です。

この区分は短期の不動産売却による転売を制限するために設けられました。

2:印紙税

印紙税とは、一定額以上の契約書や領収書などの一定の文章にかかる税金です。

収入印紙を売買契約書に貼り消印をすることで納税した事になります。

印紙税の金額は不動産売買金額によって決まっています。

税額は令和令和4年3月31日までの軽減措置が適応された価格となっています。

記載金額

税額

1万円未満

非課税

1万円以上10万円以下

200円

10万円以上50万円以下

200円

50万円以上100万円以下

500円

100万円以上500万円以下

1,000円

500万円以上1,000万円以下

5,000円

1000万円以上5,000万円以下

1万円

5000万円以上1億円以下

3万円

1億円以上5億円以下

6万円

10億円以上50億円以下

32万円

50億円以上

48万円

契約金額の記載のないもの

200円

印紙税は契約書1通につき課税され、売主と買主が1通ずつ保管する場合は2通分の印紙税が必要となります。

印紙を正しく貼れていないと印紙税を納めないとみなされ、印紙税の3倍の過怠税が課せられてしまいますのでご注意ください。

3:登録免許税

登録免許税とは、不動産売却によって不動産登記上の所有者の名義が変わる時に発生する税金の事です。

登録免許税が発生するのは2つです。

売却までに住宅ローンが残っている場合、完済して抵当権を外さなければいけません。

抵当権はローンを完済すれば自動的に抹消されるわけではないため、債務者(売主)が手続きを行って抹消する必要があります。

この手続きに登録免許税がかかるのです。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税の税額は、不動産一つあたり1,000円です。

土地と建物は別々の不動産として数えるため、土地と建物それぞれに1,000円ずつ課税されます。

この手続きはとても複雑であり重要なため、司法書士に依頼するのが良いでしょう。

その場合、手続き費用は5,000円から2万円ほどかかります。

また、土地の所有権移転登記の場合、登録免許税は固定資産税評価額×2.0%の税率で求められます。

ただし、印紙税と同様軽減税額が適用なので、令和4年3月31日までは税率が1.5%となります。

住宅の所有権保存登記も軽減措置が適応され、2.0%から0.3%になります。

4:消費税

消費税がかかる不動産売却時支払い費用は以下の通りです。

仲介手数料は売却価格400万円以上の不動産の場合、売却額×3%+6万円が上限となります。

たとえば4,000万円の不動産を売却する場合。

仲介手数料は126万円(4,000万円×3%+6万円)

消費税は10%の126,000円となります。

5:固定資産税

固定資産税とは、土地や家屋などの固定資産にかけられる税金であり、1月1日時点で所有している人に支払い義務がかかります。

固定資産税は課税された時点で納税者が確定されるため、年度の途中で不動産を手放したとしても、納税義務者は変更されません。

固定資産税は1年分をまとめて納付します。

そのため、年度途中で不動産売却を行った場合は、当該期間で日割り計算して、売主と買主の両方が税負担をすること(清算)を契約時に確認しておきましょう。

課税対象になるのは1月1日時点ですが、実際に納税通知書が所有者の手元に届くのは4月ごろです。

申告漏れや所得を隠すと重たいペナルティを課せられるので、清算金で利益が出た場合忘れずに確定申告をしましょう。